Разъяснение основных вопросов по организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области

 

Чем капитальный ремонт отличается от текущего?

    Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается за счет средств, собираемых на содержание общего имущества дома.

    Для капитального ремонта в течении нескольких лет формируется фонд за счет минимального взноса. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план по текущему ремонту.

     Во время капитального ремонта восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся работы на фасаде, кровле дома, подвале.

Как формируется программа капитального ремонта?

    Формирование программы капитального ремонта регулируется 168 ст. Жилищного кодекса РФ.

    Региональный план капитального ремонта – это тридцатилетняя программа, в которую включены все многоквартирные дома Белгородской области за исключением признанных в установленном порядке аварийных домов, домов блокированной застройки и многоквартирных домов, в которых менее пяти квартир. Региональный план ежегодно актуализируется.

     Законом Белгородской области № 173 от 31.01.2013 года определены критерии очередности проведения капитального ремонта основные из которых:

    - износ многоквартирного дома;

    - год ввода в эксплуатацию.

     Региональный план разбит на трехлетние периоды, для которых формируются ежегодные краткосрочные планы.

    Орган местного самоуправления утверждает муниципальные планы, которые затем объединяются в региональный трехлетний план - краткосрочный план капитального ремонта.

    Ст. 168 п 7.1. Жилищного кодекса РФ определено, что краткосрочные планы реализации региональной программы формируются исходя из следующих принципов:

    1) использования на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году с учетом требований, установленных статьей 185;

    2) необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах регионального оператора;

    3) актуализации в связи с проведением в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 189, капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.

Как формируется фонд капитального ремонта – источник финансирования работ?

    Фонд капитального ремонта формируется из средств, которые ежемесячно уплачивают собственники жилых и нежилых помещений. Существует два способа формирования фонда:

    - на счете регионального оператора - «общий котел»;

    - на специальном счете.

     Размер взноса на капитальный ремонт ежегодно устанавливается постановлением Правительства Белгородской области.

Что такое финансовая устойчивость системы капитального ремонта?

    Финансовая устойчивость региональной системы капитального ремонта залог выполнения капитального ремонта как отдельно взятого дома в текущем периоде, так и всей программы в целом. Жилищным кодексом предусмотрено что, средства, полученные от одних многоквартирных домов, могут быть использованы на возвратной основе для ремонта других многоквартирных домов. Это означает что, средства, потраченные на капитальный ремонт многоквартирного дома, должны быть возвращены на счет регионального оператора в тридцатилетний период реализации программы.

    В целях обязательного выполнения условия возвратности средств, Правительством Белгородской области принято постановление от 17.03.2014 г. № 92-пп «Об утверждении порядка разработки краткосрочных планов реализации адресной программы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области на 2019 - 2048 годы (с изм. от 06.07.2020 г.) Указанным постановлением определено что, лимит финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме определяется как разность межу суммарными начислениями взносов на капитальный ремонт в течение 30 лет с момента включения многоквартирного дома в адресную программу и стоимостью выполненных услуг и (или) работ по капитальному ремонту в рамках реализации адресной программы за аналогичный период. Суммарные начисления взносов на капитальный ремонт складываются из суммы, фактически начисленной на момент направления предложения о проведении капитального ремонта, и прогнозируемых начислений, сформированных с учетом утвержденного тарифа, действующего на момент направления предложения.

     В предложениях о проведении капитального ремонта указаны стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества каждого многоквартирного дома с учетом лимита финансирования и утвержденного муниципального краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Как рассчитывается минимальный взнос?

    Расчет минимального размера взноса на капитальный ремонт производится в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 июня 2016 г. № 454/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт» на основе следующих принципов:

    - оценка общей потребности в средствах на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

    - доступность минимального размера взноса для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

    - достаточность финансовых средств для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

    В 2020 году размер минимального взноса составляет:

    - 8,80 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов с лифтами;

    - 8,50 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов без лифтов.

    В 2021 году размер минимального взноса составит:

    - 8,95 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов с лифтами;

    - 8,75 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов без лифтов.

Кем принимается решение о проведении капитального ремонта?

    Капитальный ремонт начинается с мониторинга технического состояния дома. Мониторинг проводится комиссией, состав которой утверждается администрацией органа местного самоуправления. В такую комиссию входят представители:

    - Фонда ЖКХ;

    - органа местного самоуправления;

    - собственников жилых и нежилых помещений в МКД;

    - специализированных организаций (по согласованию);

    - организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

    Региональный оператор, учитывая сведения, представленные в акте технического мониторинга, направляет собственникам предложения о проведении капитального ремонта – до 1 декабря года предшествующему капитальному ремонту в соответствии с постановлением правительства Белгородской области от 17.03.2014 г. № 92-пп.

    Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, принимают решение о проведении капитального ремонта самостоятельно общим решением собственников.

    В предложении о проведении капитального ремонта указывается следующая информация:

    - срок начала капитального ремонта;

    - лимит финансирования капитального ремонта, в том числе источники финансирования;

    - перечень и объем услуг, а также их предельные стоимости;

    - другие сведения необходимые для принятия решения о проведении капитального ремонта.

     Собственникам в течение трех месяцев обязаны принять решение капитального ремонта. В решении о проведении капитального ремонта в соответствии со ст. 189 п.5 ЖК РФ утверждаются:

    1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

    2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 Жилищного Кодекса;

    3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

    Жилищным кодексом предусмотрено, в случае если собственники не приняли решение в течении 3х месяцев с момента получения предложения о капитальном ремонту, решение принимает орган местного самоуправления.

Превышение лимита выделенных денежных средств.

    Превышение лимита денежных средств, определенных для проведения капитального ремонта регулируется положениями ст. 190 ЖК РФ п. 4, а также постановлением Правительства Белгородской области от 17.03.2014 г. № 92-пп. Обязательным условием превышения лимита является принятие общим собранием решения об оплате сверх минимального взноса.

    Оплата сверх минимального взноса – это возврат денежных средств региональному оператору, потраченному сверх лимита, выплачиваемый в течении 7 лет.

    Расчет оплаты сверх минимального взноса производится региональным оператором индивидуально в каждом случае в зависимости от площади помещений, а также суммы, затрачиваемой сверх лимита.

Как оформляется протокол и какие необходимы приложения к протоколу?

    Решение собственников помещений многоквартирного дома в отношении организации проведения капитального ремонта общего имущества оформляется протоколом общего собрания с обязательными приложениями.

    Вся нормативная правовая база, а также необходимые формы документов для принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома размещены на официальном сайте регионального оператора. (https://reports.fondgkh31.ru:88/)

    Приложением к протоколу является «анкета», в которой должны быть определены виды работ, объемы, и стоимости на основании предельных стоимостей, утвержденных региональным постановлением. Итоговая стоимость не должна превышать лимита, указанного в предложении о капитальном ремонте, за исключением случая, когда собственники принимают решение об оплате сверх минимального взноса.

    Объемы по каждому виду работ определяются собственниками совместно с управляющей компанией с учетом сведений, представленных в актах технического мониторинга. Внесение недостоверных данных приведет к тому, что казанные сведения будут перенесены в договор с подрядной организацией. При организации работ недостоверные сведения будут обнаружены, что впоследствии приведет к невозможности капитального ремонта того конструктивного элемента, по которому представлены недостоверные сведения.

    Решение общего собрания многоквартирного дома проверяется региональным оператором с учетом:

    - положений Жилищного кодекса Российской Федерации;

    - актов мониторинга технического состояния многоквартирных домов, подготовленных органами местного  самоуправления муниципальных районов и городских округов Белгородской области в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 30 декабря 2013 года N 532-пп "О проведении мониторинга технического состояния многоквартирных домов на территории Белгородской области";

     - лимитов финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту, рассчитанных в соответствии с пунктом 5 Порядка;

     - обеспечения в обязательном порядке выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации;

    - видов работ, утвержденных в адресной программе по соответствующему многоквартирному дому.

    В случае обнаружения отклонений в решении от указанных норм, такое решение собственников отправляется на доработку.

Что такое предельные стоимости?

    Ежегодно Правительство Белгородской области утверждается постановление о предельных стоимостях работ по капитальному ремонту.

    В зависимости от конструктивных особенностей многоквартирного дома виды работ и состав работ по капитальному ремонту каждого конструктивному элементу могут отличаться.

    Министерством строительства  РФ рекомендовано стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома определять исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, утвержденной нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии со статьей 190 Жилищного кодекса РФ.

    Учитывая рекомендации Минстроя РФ, на территории Белгородской области ежегодно разрабатывается и утверждается постановление о предельных стоимостях видов работ по капитальному ремонту на следующий календарный год.

    Каждая позиция услуг и (или) работ предусматривает свой состав работ, который в том числе разработан с обязательным учетом рекомендаций Минстроя РФ. Состав работ по каждому виду определяет технологию производства работ и обеспечивает надлежащий уровень качества работ.

    Предельные стоимости на 2021 год утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 10.06.2019 № 257-пп (изм. от 17.08.2020 № 378-пп).